Новые города

земельная спекуляция в Коламбии и особенно в Рестоне была одной из причин тех финан­ совых затруднений, с которыми столкнулись застройщики. Инженерное оборудование территории за­ стройщик осуществляет по мере необходимо­ сти и, как правило, самостоятельно (Вален­ сия, Рестон, Коламбия). Себестоимость этих операций достигает порядка 25 ООО долларов на 1 акр земли (370 ООО франков на 1 гектар) . Однако в некоторых случаях он получает по­ мощь от местных властей, от муниципалите­ та или от администрации графства, если тер­ ритория нового города не входит в ведение какого-либо муниципалитета ( un incorporated агеа) через посредство Ведомства развития ( Iшproveшent [ ) i strict) , специально учрежден­ ного с этой целью. Такой порядок принят в городах Фостер-Сити и Редвуд-Шорсе. В по­ следнем случае муниципалитет (Редвуд-Си­ ти) предоставляет частным лицам займы (сроком на 40 лет и менее чем из 6 % годо­ вых), используя проценты от них на финан­ сирование определенной части работ. Участ­ ки продолжают оставаться исключительной собственностью застройщиков, которые, од­ нако, перепродают их по умеренной цене, поскольку покупатели должны еще вы­ плачивать муниципалитету взносы по зай­ мам. Как правило, перепродаются лишь те из оборудованных участков, которые отведены под застройку индивидуальными жилыми домами, приобретенными в собственность (преобладающий тип жилищ). Что же касает­ ся других видов строений (многоквартирные дома, здания коммерческих и других учреж­ дений, производственные помещения), то за­ стройщик возводит их на свои средства, что­ бы затем сдать внаем. Но этот общий прин­ цип допускает известные отклонения. Иногда застройщики сами возводят индивидуальные дома, а затем продают их или же предостав­ ляют возможность строить производственные помещения предприятиям и т. д. Площадь индивидуальных участков обычно от 500 до 1 ООО кв. метров, а цена их определяется из расчета от 50 до 85 франков за 1 кв. метр тер­ ритории, оборудованной «до границ участка» (то есть когда линии городских коммуникаций подведены к самым границам участка). Это относительно невысокие цены, но в условиях редкой застройки и весьма низкой ее стои­ мости в Соединенных Штатах (порядка 600 франков за 1 кв. метр для индивидуаль­ ных домов) они составляют от одной чет­ верти до одной трети цены дома (и всего 1 0- 1 5 % цены квартиры). 1 7 7

Чтобы получить эти займы, застройщики новых городов стараются показать, что они не испытывают особых финансовых трудно­ стей. Между тем их финансовое положение далеко от полной стабильности, особенно ког­ да они вынуждены приобретать земельные участки (так было в Рестоне, Коламбии и Фостер-Сити). Когда в начале операции (KaI( в Фостер-Сити) приходится иметь дело не с одним владельцем земли, а с несколькими, цены на землю повышаются, что ставит за­ стройщика в затруднительное положение. То же самое было в Рестоне и Коламбии. Финан­ совые трудности Коламбии известны. В Рес­ тоне они привели к недавнему банкротству компании, осуществлявшей строительство («Вирджиния Рестон инкорпорейтед» ), и к пе­ рекупке ее нефтяной компанией «Галф» . Хо­ тя, разумеется, получить точные сведения по этому вопросу трудно, строительство нового города, по-видимому, операция, требующая от предпринимателя больших усилий, особенно если возникает необходимость предваритель­ ной покупки территории, разделенной на участки, принадлежащие разным владель­ цам. В некоторых случаях застройщику не при­ ходится приобретать землю - это когда ком­ пания, уже давно владеющая землей, сама решает строить на ней новый город при по­ средстве одного из своих филиалов. Так, в Валенсии компания «Ньюхолл лэнд энд фар­ минг» , владеющая землей уже более столетия, передала ее в распоряжение своего филиала «Калифорния лэнд компани» , который и осу­ ществляет строительство нового города. Ком­ пания «Лесли пропертиз инкорпорейтед», строящая город Редвуд-Шорс, является фи­ лиалом компании «Лесли солт» , которая вела раньше на этой территории соляные разра­ ботки. Иногда (пример Фостер-Сити) застрой­ щик покупает перед началом операции цели­ ком всю территорию под застройку, если это возможно, у одного владельца (например, у той же «Лесли солт компани» ). Но в менее благоприятных условиях (Рестон, Коламбия) застройщик вынужден покупать участки у нескольких собственников земли, подвергаясь риску: некоторые из землевладельцев могут затеять игру на повышение, спекулируя на высокой норме прибыли, ожидаемой от стро­ ительства нового города, и на возможности «пиратской» застройки (например, конкури­ рующим коммерческим обществом). Такая 1 2 3.ш. No 8342 П РИОБРЕТЕНИЕ И ПЕРЕПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ