Новые города

ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

вающей город с другими населенными места­ ми, все строится главным образом на воз­ можности автомобильного движения, какие бы надежды ни возлагались на обществен­ ный транспорт. Что касается последнего, то на него ссылаются, но не особенно в него ве­ рят. IV. ФИНАНСИРОВАНИЕ НОВЫХ ГОРОДОВ Поскольку в Соединенных Штатах новые города начинаются как предприятия частных застройщиков, проблемы финансирования приобретают там иные особенности, нежели в странах Западной и Восточной Европы. Здесь мы рассмотрим проделанные работы по изучению рентабельности строительства, фи­ нансовые источники застройщиков, порядок приобретения земли и цены на нее, инженер­ ное оборудование и перепродажу земельных участков, цены и размер платы за наем квар­ тир и других помещений. РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ Исследование рентабельности задуманного предприятия имеет большое значение для за­ стройщиков, которые рассчитывают на при­ быль порядка 20 % от вложенного капитала. В Коламбии, например, г-н Роуз, возглавля­ ющий одноименную компанию, которая уже выстроила несколько коммерческих центров, поручил своим службам разработать эконо­ мическую модель, которая позволила бы поддерживать финансовые дела предприятия в хорошем состоянии в течение длительного периода строительства. В настоящее время зта модель определяет сроки строительства нового города в 1 5 лет и устанавливает допу­ стимые расходы и потребности в инвестици­ онном капитале: она позволяет рассчитывать на доходы (без выплаты налогов) общей сум­ мой около 1 30 ООО ООО долларов (640 ООО ООО франков) в течение 15 лет. Экономическая модель становится руководящей основой все­ го предприятия: ни один архитектурный за­ мысел не может быть принят к осуществле­ нию без предварительной оценки его стоимо­ сти и его воздействия на общий бюджет. Разумеется, подобная модель не может быть гарантирована от элементов случайности в оценке стоимости и рыночной цены и прежде всего в определении темпов строительства. Тем не менее она показывает, что в течение 6-7 лет предприятие продолжает оставаться крайне убыточным, и зто вновь поднимает проблему первоначального финансирования. 1 7 6

На практике вопрос о финансировании та­ кого предприятия, как новый город в Соеди­ ненных Штатах, ставится так же, как и для любой другой строительной операции, - раз­ ница лишь в масштабах. Во всех случаях ме­ стные власти не оказывают строительству какой-либо особой финансовой помощи, разве что иногда, выделяя ассигнования на инже­ нерное оборудование территории. Застройщик, если он не располагает землей до начала строительства, должен ее приоб­ рести, и как можно быстрее, чтобы обезопа­ сить себя от конкурентов, так называемых «пиратов». Затем он должен оборудовать при­ обретенные участки, возможно пользуясь фи­ нансовой поддержкой властей той админист­ ративной единицы, на территории которой они находятся. Использование этой оборудо­ ванной территории не регламентируется ка­ тегорически, но обычно участки, отводимые под застройку индивидуальными домами, он уступает строительным компаниям, которые возводят зти дома и продают их. За собой застройщик сохраняет строительство соору­ жений, сдаваемых внаем (квартиры, коммер­ ческие сооружения, конторские здания, пред­ приятия и т. п. ) . Бывают исключения из это­ го правила. Так, в городе Ирвин-Рзнч (около Лос-Анджелеса) застройщик сдает внаем ин­ дивидуальные дома. Кроме собственных средств, застройщик обращается еще к двум финансовым источникам: краткосрочные займы на покрытие расхо­ дов по приобретению и оборудованию зе­ мельных участков для перепродажи их строи­ тельным компаниям. Эти займы он полу­ чает от частных банков из расчета в сред­ нем 6 % годовых. Так, в городе Фостер-Сити компания «Т. Джек Фостер и сыновья» получает в настоящее время займы из 6, 75 % . В Валенсии ставка не превышает 6 % . долгосрочные займы на покрытие расходов по строительству зданий, возведенных заст­ ройщиком с целью их последующей сдачи внаем. Кредитная ставка этих займов не­ сколько выше (около 7 % ), а срок обычно 20- 25 лет. Так, в Рестоне займы на строительст­ во квартир получают от банков и страховых обществ на 20-25 лет из 6,5 % годовых. В Ва­ ленсии кредитная ставка займов сроком на 25 лет составляет всего 6 % . Такой размер кредитной ставки следует считать весьма умеренным, если сравнить его с ожидаемыми доходами застройщика от сдачи помещений внаем.